Achat immobilier entre particuliers : les 6 erreurs fréquentes à éviter

La rédaction a recensé pour vous les principaux écueils à éviter, afin d’aborder cet achat immobilier en ayant toutes les bonnes cartes en main.

1/ Mal évaluer les prix du marché

L’un des risques majeurs de l’achat sans intermédiaire est de se tromper sur la valeur réelle du bien. En l’absence d’un agent immobilier pour encadrer la transaction, il est essentiel de mener ses propres recherches. Il existe en France pléthore de plateformes de comparaison des prix (Meilleurs Agents ou SeLoger), qui fournissent des informations actualisées sur les valeurs immobilières par quartier et type de bien. Le site du gouvernement, qui recense les données de valeurs foncières (DVF) est également un outil fiable et complet. Analyser les ventes récentes dans la même zone géographique vous permet d’éviter de payer un prix surévalué ou, à l’inverse, de proposer une offre trop basse au vendeur.

2/ Ne pas prendre en compte les diagnostics techniques obligatoires

La loi impose que le vendeur fournisse plusieurs diagnostics techniques, incluant la performance énergétique, l’amiante, le plomb et les risques naturels et technologiques. Parmi eux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est particulièrement important. L’Ademe précise que les logements notés E, F ou G nécessitent des travaux d’amélioration thermique, ce qui doit être anticipé dans le budget. Les aides publiques, comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), peuvent cependant aider à réduire le coût des travaux si l’acheteur souhaite rendre le bien plus économe en énergie.

3/ Négliger l’état de l’isolation, de la ventilation et du système de chauffage

Un logement confortable et éco-responsable repose en grande partie sur une bonne isolation thermique, une ventilation efficace et un système de chauffage adapté. Vérifier ces éléments avant l’achat est donc indispensable pour éviter de futures dépenses importantes et garantir un cadre de vie sain. Une isolation de qualité est primordiale pour réduire les déperditions de chaleur et optimiser la consommation énergétique. Renseignez-vous sur les matériaux isolants utilisés dans les murs, les combles et les planchers. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut fournir des indications sur l’efficacité énergétique globale du logement, mais un contrôle approfondi de l’isolation par un professionnel reste idéal. Une mauvaise ventilation peut provoquer des problèmes d’humidité, des moisissures et une mauvaise qualité de l’air intérieur, ce qui peut affecter la santé des occupants. Vérifiez la VMC et assurez-vous qu’elle fonctionne correctement. S’il n’est pas précisé, demandez également des informations sur le type de chauffage installé (chaudière à gaz, pompe à chaleur, chauffage électrique, etc.) ainsi que sur sa consommation annuelle. Le chauffage étant l’un des plus gros postes de dépense dans un foyer, il est important de vérifier s’il est bien dimensionné pour le logement. Enfin, exigez le carnet d’entretien du bien, qui doit rassembler l’historique des interventions sur les équipements principaux, tels que le chauffage, les systèmes de ventilation et même les travaux d’isolation. Ce document vous apportera une vue d’ensemble de l’entretien réalisé par les précédents propriétaires et vous permettra de mieux anticiper les éventuelles interventions à prévoir.

4/ Ignorer les conformités et autorisations des travaux réalisés

Il arrive fréquemment que les propriétaires réalisent des travaux ou extensions sans demander les autorisations nécessaires. Avant votre achat immobilier, demandez au vendeur les justificatifs de permis ou les déclarations préalables de travaux si des modifications ont été effectuées. Comme le rappelle Service Public, certains travaux nécessitent un permis de construire, sans quoi l’acheteur risque de devoir régulariser la situation ou même, dans le pire des cas, de détruire les structures non conformes. Cette vérification, que l’on peut réaliser en mairie, permet d’éviter des coûts de mise en conformité souvent conséquents.

5/ Avoir une vision à trop court terme

L’achat immobilier représente un investissement conséquent, et une revente rapide peut s’avérer coûteuse en raison des frais de notaire et d’éventuels travaux à prévoir. Il est recommandé de se projeter au minimum sur une durée de cinq ans. En période de marché incertain, il est également judicieux de bien réfléchir à la rentabilité à long terme du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Par exemple, si le marché venait à baisser, un achat suivi d’une revente dans un délai de deux ou trois ans pourrait conduire à des pertes financières. Pensez également à vérifier les projets d’aménagement et d’urbanisme prévus par la mairie, car un quartier en développement peut favoriser une revalorisation du bien à long terme.

6/ Sous-estimer les charges et coûts récurrents

L’acquisition d’un bien implique des frais fixes, comme la taxe foncière et les charges de copropriété, qui peuvent représenter une charge conséquente sur le budget de l’acheteur. La Direction générale des finances publiques (DGFiP) conseille de consulter les précédents relevés de charges et les budgets prévisionnels des copropriétés pour se faire une idée précise des coûts à venir. Les charges de copropriété peuvent aussi inclure des travaux de rénovation de l’immeuble (ravalement de façade, toiture, installation ou rénovation d’un ascenseur etc.), que le syndicat des copropriétaires peut voter à tout moment. Pour un bien en copropriété, demandez les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils révèlent souvent les dépenses envisagées et ainsi les frais potentiels à prévoir. Acheter son logement entre particuliers s’avère une excellente opportunité pour réduire les frais de transaction, mais cela demande une préparation rigoureuse   évaluer le prix du marché, vérifier les diagnostics techniques, s’assurer de la qualité de l’isolation, de la ventilation et du chauffage, contrôler les autorisations des travaux passés, et anticiper les charges et coûts récurrents… Toutes ces étapes sont essentielles pour éviter les mauvaises surprises. En suivant ces conseils, vous maximiserez vos chances de réaliser un investissement serein et durable, tout en garantissant votre confort et en évitant des dépenses imprévues.