le-magazine-atlantic-Obligations-légales-des-propriétaires-Confort-thermique500 000 rénovations énergétiques par an d’ici 2017. Tel est l’objectif fixé par le plan de rénovation énergétique de l’habitat présenté le 21 mars dernier par le Président de la République. L’objectif est ambitieux. D’autant qu’il ne prévoit pas d’obliger les propriétaires, désireux de louer leur logement, à entamer ce type de travaux.  Quelles sont donc les obligations qui pèsent aujourd’hui sur les propriétaires concernant le confort thermique de leur bien ?

« Actuellement, il n’y a pas vraiment d’obligations qui pèsent sur le propriétaire. L’Etat cherche plus à inciter et informer qu’à contraindre », explique Dominique Noël, chargée de communication à l’ADIL 75 (Agence Départementale d’Information sur le Logement).

La décence, seule critère du confort thermique en matière de location

Pour être loué, nous dit le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement doit être décent. Cela signifie qu’il ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses habitants. Il doit, de plus, être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En matière de confort thermique, le logement doit ainsi disposer d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Le renouvellement de l’air intérieur doit également être prévu et adapté au logement. En revanche, la présence d’une isolation thermique n’est jamais directement mentionnée par le décret. « Le décret est vraiment limité et très imprécis. Ce sont finalement les tribunaux qui jugent au cas par cas de la décence d’un bien », ajoute Dominique Noël.

Les diagnostics de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour vendre ou louer son logement. (© Frédéric Massard - Fotolia.com)

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour vendre ou louer son logement.
(© Frédéric Massard – Fotolia.com)

La loi oblige tout de même à informer les futurs locataires et propriétaires des consommations énergétiques du logement qui les intéresse. Lors de toute vente ou location, le propriétaire doit ainsi remettre aux candidats acquéreurs ou locataires le diagnostic de performance énergétique (DPE), au même titre que les diagnostics traditionnels (amiante, plomb, risques naturels…). Réalisé par un professionnel certifié, celui-ci comprend les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il indique ensuite la consommation d’énergie réelle ou estimée.

S’il n’engage à rien, ce diagnostic est accompagné de recommandations destinées à inciter le propriétaire à améliorer cette performance.

Les incitations collectives

Afin de mieux connaître la situation énergétique de leurs bâtiments et pouvoir envisager des travaux de rénovation, les copropriétés sont tenues, d’ici le 1er janvier 2017, d’effectuer des audits énergétiques, si elles font plus de 50 lots. Et des diagnostics de performance énergétique collectifs pour les autres. Ces mesures concernent les copropriétés dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Sur la base des informations recueillies à cette occasion, les copropriétaires pourront se prononcer sur la réalisation ou non de travaux d’économies d’énergie.

L’entretien à la charge du locataire

Et le locataire dans tout ça ? En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, c’est lui qui prend en charge l’entretien courant et les menues réparations du logement et des équipements mentionnés au contrat de bail. Sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret du 26 août 1987 met aussi à la charge du locataire l’entretien de la chaudière ainsi que le ramonage.

Un financement partagé ?

Un bailleur social ou privé peut, dans le cadre de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'un logement, demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges.  (© Pixel & Création - Fotolia.com)

Un bailleur social ou privé peut, dans le cadre de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique d’un logement, demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges.
(© Pixel & Création – Fotolia.com)

Bénéficiant directement des économies d’énergie réalisées, le locataire peut contribuer à leur financement. Depuis le 24 novembre 2009, en effet, un bailleur social ou privé peut, dans le cadre de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique d’un logement, demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges. Et, ainsi, l’aider à réaliser les travaux. Ce dispositif est « gagnant/gagnant » : le locataire voit sa facture énergétique baisser et le bailleur ne supporte pas seul le coût des travaux. Cette contribution, qui se met en place par concertation, ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges. Et elle est limitée à une durée de 15 ans maximum. « Pour l’instant, peu de bailleurs privés se sont emparés de cette mesure, s’étonne Dominique Noël. Cela concerne surtout les bailleurs sociaux. »

Vers de futures obligations

En raison des coûts engendrés, des difficultés à atteindre certaines performances, notamment dans les bâtiments anciens, et du manque de formation des professionnels du bâtiment, l’Etat peine à légiférer dans ce domaine. Annonçant que les aides publiques seraient attribuées, à partir du 1er juillet 2014, aux seuls particuliers ayant recours à des professionnels « reconnus Grenelle de l’environnement » (RGE), le plan de rénovation de l’habitat du 21 mars 2013 constitue un premier pas. Nul doute qu’à terme, tout cela aboutisse à une véritable réglementation sur la rénovation énergétique.

Et vous ? Vous êtes locataires ou propriétaires et vous souhaitez partager votre expérience en la matière ? N’hésitez pas ! 

Aurélie Cheyssial © AdC

 

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Pour aller plus loin :

  • ADIL75 : site d’information sur le logement
  • ANIL : pour trouver votre Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) et vous informer sur vos droits et obligations
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